Wat is een omzettingsvergunning? Wat zijn de voorwaarden en vereisten? Een omzettingsvergunning kan een oplossing zijn voor de bestaande woningnood. Bij een omzetting verandert de eigenaar één woning naar meerdere kamers. De kamers kunnen dan apart worden verhuurd, maar hebben vaak geen eigen voordeur. In sommige gevallen delen de bewoners zelfs het sanitair en de keuken. Een woning is dan geschikt voor bijvoorbeeld verhuur aan studenten.
Voor de omzetting van een woning naar kamers is op grond van de Huisvestingswet 2014 een omzettingsvergunning verplicht. Kamerverhuur kan namelijk van invloed zijn op de woon- en leefomgeving. Er passen na een omzetting meer bewoners in één woning waardoor een omzetting invloed heeft op parkeren, geluidsoverlast, afval en het onderhoud. Gemeenten kunnen daarom voorwaarden stellen voor een omzettingsvergunning. De vereisten in bijvoorbeeld Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Tilburg zijn anders.
In deze blog bespreek ik een veel voorkomende voorwaarde: de gevolgen van de omzetting voor de wijk, buurt of straat. Dit wordt de ‘leefbaarheidstoets’ genoemd.
Leefbaarheid en de omzettingsvergunning
Voor de leefbaarheidstoets kijkt de gemeente naar de gevolgen van de omzetting voor de wijk. De gemeente onderzoekt of de wijk onder druk staat en wat de gevolgen zijn van het verlenen van een omzettingsvergunning op de buurt.
De gemeente kan dit onderzoek doen door de meldingen over overlast onder de loep te nemen. Zijn er veel meldingen gedaan in de wijk? Of over de woning? Waar gaan die meldingen over? Zijn de meldingen onderzocht door de gemeente? Volgens rechtspraak kan onder de leefbaarheid ook een gevoel van overlast en onveiligheid voor de buren vallen.
De gevolgen voor parkeren moet de gemeente ook onderzoeken. Meer bewoners in één woning betekent meer geparkeerde auto’s en fietsen. Is er na de omzetting voldoende ruimte voor auto’s en fietsen in de straat?
In sommige gemeente, zoals Den Haag, heeft de gemeente bepaald dat geen omzettingsvergunning voor kamerbewoning wordt verleend voor woningen in kwetsbare wijken. In Den Haag zijn dat bijvoorbeeld (delen van) Moerwijk en het Laakkwartier.
Wilt u weten wat de regels zijn in uw gemeente of heeft u een vraag? Neem contact op: 070 302 40 30 of vul het contactformulier in.
Voorbeeld: omzettingsvergunning geweigerd vanwege de leefbaarheid
Ik geef een voorbeeld over de leefbaarheid in de gemeente Tilburg. De gemeente Tilburg had een omzettingsvergunning verleend maar de buren maakten zich zorgen over de leefbaarheid. Op korte afstand van de woning waren namelijk al kamers voor jonge asielzoekers.
De gemeente Tilburg heeft de regel dat geen omzettingsvergunning wordt verleend als binnen een afstand van 50 meter al een andere woning met kamerverhuur is. De kamers voor jonge asielzoekers waren alleen nooit aangemeld bij de gemeente. De hoogste bestuursrechter oordeelde dat volgens de Tilburgse regel niet van belang is of de bestaande kamers zijn toegestaan of niet. Voor de leefbaarheid is alleen van belang dat er niet te veel kamerverhuur plaatsvindt in de directe omgeving. De bestaande kamerverhuur stond daarom de omzettingsvergunning in de weg.
Tot slot overwoog de rechter dat het beschermen van de leefbaarheid in een wijk van groot belang is. In dit geval woog de leefbaarheid zwaarder dan de belangen van de aanvrager van de vergunning.
Stel uw vraag aan een advocaat!
Naast de omzettingsvergunning, moet een woning voldoen aan andere wettelijke eisen zoals de eisen over overlast uit het Bouwbesluit 2012 en het huurrecht. Stel uw vraag over omzettingsvergunningen, vastgoed of het huurrecht aan een van onze advocaten!
Is een omzettingsvergunning verleend in uw wijk, ervaart u overlast of heeft u een vraag? Laat u adviseren. Mr. G.A. Verhoeven is advocaat bij Kortman Advocaten. Hij kan u adviseren en bijstaan. Neem contact op om te vragen of hij u kan helpen: 070 302 40 30 of gebruik het contactformulier.
