• English
maandag, september 25, 2023
Kortman Advocaten Den Haag
  • Log in
  • Home
  • Rechtsgebieden
  • Advocaten
  • Tarieven
  • Actueel
  • Contact
Geen resulaten
Bekijk alle resultaten
  • Home
  • Rechtsgebieden
  • Advocaten
  • Tarieven
  • Actueel
  • Contact
Geen resulaten
Bekijk alle resultaten
Kortman Advocaten
Geen resulaten
Bekijk alle resultaten
Home Rechtsgebieden Bestuursrecht

Omzettingsvergunning en de leefbaarheidstoets

mr. G.A. (Geert) Verhoeven door mr. G.A. (Geert) Verhoeven
05/05/2023 - Geupdate op: 31/05/2023
in Bestuursrecht, Huurrecht, Vastgoed
0
Omzettingsvergunning

Foto: Tim Gouw

Wat is een omzettingsvergunning? Wat zijn de voorwaarden en vereisten? Een omzettingsvergunning kan een oplossing zijn voor de bestaande woningnood. Bij een omzetting verandert de eigenaar één woning naar meerdere kamers. De kamers kunnen dan apart worden verhuurd, maar hebben vaak geen eigen voordeur. In sommige gevallen delen de bewoners zelfs het sanitair en de keuken. Een woning is dan geschikt voor bijvoorbeeld verhuur aan studenten.

Voor de omzetting van een woning naar kamers is op grond van de Huisvestingswet 2014 een omzettingsvergunning verplicht. Kamerverhuur kan namelijk van invloed zijn op de woon- en leefomgeving. Er passen na een omzetting meer bewoners in één woning waardoor een omzetting invloed heeft op parkeren, geluidsoverlast, afval en het onderhoud. Gemeenten kunnen daarom voorwaarden stellen voor een omzettingsvergunning. De vereisten in bijvoorbeeld Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Tilburg zijn anders.

In deze blog bespreek ik een veel voorkomende voorwaarde: de gevolgen van de omzetting voor de wijk, buurt of straat. Dit wordt de ‘leefbaarheidstoets’ genoemd.

Leefbaarheid en de omzettingsvergunning

Voor de leefbaarheidstoets kijkt de gemeente naar de gevolgen van de omzetting voor de wijk. De gemeente onderzoekt of de wijk onder druk staat en wat de gevolgen zijn van het verlenen van een omzettingsvergunning op de buurt.

De gemeente kan dit onderzoek doen door de meldingen over overlast onder de loep te nemen. Zijn er veel meldingen gedaan in de wijk? Of over de woning? Waar gaan die meldingen over? Zijn de meldingen onderzocht door de gemeente? Volgens rechtspraak kan onder de leefbaarheid ook een gevoel van overlast en onveiligheid voor de buren vallen.

De gevolgen voor parkeren moet de gemeente ook onderzoeken. Meer bewoners in één woning betekent meer geparkeerde auto’s en fietsen. Is er na de omzetting voldoende ruimte voor auto’s en fietsen in de straat?

In sommige gemeente, zoals Den Haag, heeft de gemeente bepaald dat geen omzettingsvergunning voor kamerbewoning wordt verleend voor woningen in kwetsbare wijken. In Den Haag zijn dat bijvoorbeeld (delen van) Moerwijk en het Laakkwartier.

Wilt u weten wat de regels zijn in uw gemeente of heeft u een vraag? Neem contact op: 070 302 40 30 of vul het contactformulier in.

Voorbeeld: omzettingsvergunning geweigerd vanwege de leefbaarheid

Ik geef een voorbeeld over de leefbaarheid in de gemeente Tilburg. De gemeente Tilburg had een omzettingsvergunning verleend maar de buren maakten zich zorgen over de leefbaarheid. Op korte afstand van de woning waren namelijk al kamers voor jonge asielzoekers.

De gemeente Tilburg heeft de regel dat geen omzettingsvergunning wordt verleend als binnen een afstand van 50 meter al een andere woning met kamerverhuur is. De kamers voor jonge asielzoekers waren alleen nooit aangemeld bij de gemeente. De hoogste bestuursrechter oordeelde dat volgens de Tilburgse regel niet van belang is of de bestaande kamers zijn toegestaan of niet. Voor de leefbaarheid is alleen van belang dat er niet te veel kamerverhuur plaatsvindt in de directe omgeving. De bestaande kamerverhuur stond daarom de omzettingsvergunning in de weg.

Tot slot overwoog de rechter dat het beschermen van de leefbaarheid in een wijk van groot belang is. In dit geval woog de leefbaarheid zwaarder dan de belangen van de aanvrager van de vergunning.

Stel uw vraag aan een advocaat!

Naast de omzettingsvergunning, moet een woning voldoen aan andere wettelijke eisen zoals de eisen over overlast uit het Bouwbesluit 2012 en het huurrecht. Stel uw vraag over omzettingsvergunningen, vastgoed of het huurrecht aan een van onze advocaten!

Is een omzettingsvergunning verleend in uw wijk, ervaart u overlast of heeft u een vraag? Laat u adviseren. Mr. G.A. Verhoeven is advocaat bij Kortman Advocaten. Hij kan u adviseren en bijstaan. Neem contact op om te vragen of hij u kan helpen: 070 302 40 30 of gebruik het contactformulier.

 

——————————————————————————————
1. De gemeente Gooise Meren heeft in de regels opgenomen dat voor de leefbaarheid wordt gekeken naar o.a. gevoelens van (on)veiligheid: Rechtbank Midden-Nederland 13 december 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:5304.
2. De uitspraak van de hoogste bestuursrechter in het voorbeeld: Raad van State 7 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2632.
ShareTweetShare
Meer weten? Neem contact op met Kortman Advocaten Den Haag

Bel 070 302 40 30 of mail naar info @ kortmanadvocaten .nl
mr. G.A. (Geert) Verhoeven

mr. G.A. (Geert) Verhoeven

Neemt de tijd en moeite om het recht op een begrijpelijke manier uit te leggen. Geeft helder en duidelijk advies over het bestuursrecht en het personen- en familierecht. Lees hier meer over mr. G.A. (Geert) Verhoeven.

GerelateerdArtikelen

urgentieverklaring gemeente
Bestuursrecht

Urgentieverklaring voor uw gemeente

door mr. G.A. (Geert) Verhoeven
23/06/2023

Ik heb veel geschreven over de urgentieverklaring (ook wel voorrangsverklaring genoemd) en waar uw gemeente naar kijkt bij uw aanvraag. In eerdere blogs heb ik uitgelegd wat een urgentieverklaring is en wat u moet doen bij een afwijzing van uw aanvraag. In deze blog schrijf ik over een bijzondere situatie...

verkeersbesluit illustratie verkeersborden
Bestuursrecht

Verkeersbesluit: wat te doen als de verkeerssituatie verandert?

door mr. G.A. (Geert) Verhoeven
16/02/2023 - Geupdate op: 05/05/2023

Wanneer de gemeente, de provincie of de landelijke overheid de verkeerssituatie wil veranderen nemen zij een verkeersbesluit: een beslissing om een verkeersbord te plaatsen, de verkeerssituatie aan te passen of om een fysieke maatregel te treffen. Voorbeelden zijn het plaatsen van een verkeersbord, het wijzigen van de maximumsnelheid of het...

Niet tijdig beslissen visualisatie met een zandloper

Niet tijdig beslissen. Wat u kunt doen als de overheid niet snel genoeg beslist.

11/01/2023
Illustratie Welstand - Foto van Leohoho

Welstand: de redelijke eisen voor uw omgeving

26/09/2022
Voorrangsverklaring urgentie afbeelding

Voorrangsverklaring: uitgebreid uitgelegd

15/08/2022 - Geupdate op: 22/02/2023
Handhaving en toezicht

Handhaving en toezicht: hoe oordeelt de rechter?

22/07/2022 - Geupdate op: 08/09/2022

Geef een antwoord Antwoord annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Recente artikelen

Ter illustratie van familierecht rechtspraak
Omgang en gezag

Familierecht rechtspraak: alimentatie en verhuizing

door mr. G.A. (Geert) Verhoeven
30/08/2023

De rechtspraak in het familierecht staat niet stil. Het is voor mij als advocaat van belang om op de hoogte te blijven van de beslissingen van rechtbanken en gerechtshoven. In deze blog bespreek ik, advocaat mr. Geert Verhoeven, twee uitspraken die mij opvielen. Bent u op zoek naar een advocaat?...

Lees meer
afbeelding vader kind kindgesprek

Het kindgesprek: mag het kind kiezen?

11/07/2023
urgentieverklaring gemeente

Urgentieverklaring voor uw gemeente

23/06/2023
Omzettingsvergunning

Omzettingsvergunning en de leefbaarheidstoets

05/05/2023 - Geupdate op: 31/05/2023
alimentatie wijzigen

Alimentatie wijzigen: wat is mogelijk? Twee voorbeelden

07/04/2023 - Geupdate op: 03/05/2023

Kom werken bij Kortman Advocaten Den Haag

Vacature advocaat

Vacature advocaat

Kom werken bij Kortman Advocaten Den Haag - Vacature Advocaat Kortman Advocaten heeft een vacature voor een zelfstandige en ondernemende advocaat. Wij zijn op zoek naar advocaat-ondernemers. Zoekt u – alleen of met meerdere advocaten - aansluiting bij een advocatenkantoor in Den Haag?...

door mr. H.C.M. (Harry) Kortman
07/05/2020 - Geupdate op: 07/03/2022
  • Onze Algemene Voorwaarden
  • Klachten regeling
  • Privacy verklaring

© 2020 Kortman Advocaten Den Haag

Geen resulaten
Bekijk alle resultaten
  • Home
  • Rechtsgebieden
  • Advocaten
  • Tarieven
  • Actueel
  • Contact

© 2020 Kortman Advocaten Den Haag

Welcome Back!

Login to your account below

Forgotten Password?

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In
Deze website gebruikt cookies. Wanneer u doorgaat bij het gebruik van deze website geeft u automatisch toestemming voor het gebruik van deze cookies. Meer info? Lees onze Privacy verklaring.